Владимир Молодых, опубликовано 14 ноября 2017 ИА REGNUM

Право бессрочного владения и пользования придомовыми территориями многоквартирных домов возникло в СССР. Размер и границы придомовых территорий не могут изменить по закону ни власти, ни жители

* * *

Проблема противоправного отчуждения (проще говоря, воровства) части территории нормативных земельных участков приватизированных многоквартирных домов в Москве и Петербурге для своего лучшего понимания требует освещения вопроса о том, как эти земельные участки возникали и какое право регулировало и регулирует по настоящий момент их существование в правовом поле СССР и его правопреемницы — Российской Федерации. Право Российской империи в аспекте земель жилой застройки в данной статье не рассматривается.

* * *

Как в СССР определялась и регистрировалась придомовая территория

Начнем с СССР. После свершения Великой Октябрьской социалистической революции новая власть осуществляла предоставление земли под жилищную застройку на основании права застройки, позволявшего возводить строения на городских и внегородских землях в пределах сроков, предусмотренных договором застройки. В 1932 году появилось постановление ВЦИК СНК РСФСР [1], заменившее вышеуказанное право на право бессрочного пользования. Суть нового права заключалась в следующем:

государственная земля принималась пользователем с возможностью реализации двух из трех основных правомочий права собственности — бессрочного владения и пользования.

Правомочие распоряжения государство удерживало за собой. Право бессрочного пользования земельными участками являлось неотделимым от права собственности на строения, находящихся на этих участках, и прекращалось с прекращением права собственности на строения.

Жилищные кооперативы до 1961 года платили за пользование земельными участками земельную ренту. Сам процесс землеотвода под жилищное строительство проходил в соответствии с четким алгоритмом:

— на первом этапе появлялось решение надлежащего органа власти о выделении земельного участка под жилищное строительство (правообразующий документ),

— затем составлялся госакт о выделении земельного участка под капитальное строительство на праве бессрочного пользования с указанием площади границ участка (правоподтверждающий документ) и, наконец,

— технический паспорт БТИ на домовладение с подробной экспликацией земельного участка (указывалась фактическая площадь земельного участка). К паспорту прилагался технический план земельного участка дома в масштабе один к пятиста.

Техпаспорт БТИ на домовладение также является правоподтверждающим документом. Размер площади земельного участка любого многоквартирного дома носил нормативный характер и был жестко скоррелирован с жилой площадью и этажностью дома. Алгоритмы же определения нормативной площади земельных участков многоквартирных домов содержались в соответствующих нормах и правилах строительства, действовавших во время застройки. Право бессрочного пользования регулировало имущественно-правовые отношения, касающиеся земли многоквартирных домов, до начала приватизации жилищного фонда страны.

* * *

После СССР

Восстановление буржуазных порядков в стране повлекло за собой приватизацию жилья вместе с одновременной приватизацией земельных участков приватизируемых домов. Основополагающие нормативные акты [2] гласят что

регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме является одновременно и регистрацией права общей долевой собственности на общедомовое имущество, составным и неотъемлемым элементом которого является и нормативный земельный участок дома [3]. И никаких специальных актов органов государственной власти об этом не требуется [4]!

Важно также понимать, что в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

И вот очень важное обстоятельство!

Земля многоквартирных домов принадлежит нам на праве общей долевой собственности, как было показано, в силу закона, а не регистрации.

Но закон о введении в силу Жилищного кодекса РФ обусловливает бесплатный переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме тех земельных участков, которые были сформированы до введения в действие ЖК РФ и поставлены на кадастровый учет [5]. А земельные участки домов, строившихся еще в советское время, на кадастровый учет не ставились. Чтобы преодолеть эту коллизию, федеральный законодатель [6] в 2007 году, спустя три года после вступления в силу ЖК РФ, в законе о государственном кадастре недвижимости признал все такие, существующие на день вступления в силу этого закона, участки ранее учтенными, и более того, признал действительными и приравнял по юридической силе к кадастровым паспортам технические паспорта БТИ на домовладения.

Таким образом, при приватизации помещений в многоквартирном доме происходит одновременная приватизация и земельного участка такого дома в его изначальных нормативных размерах в силу закона, а не регистрации. То есть происходит смена титула прав владения на земельный участок — земля на праве бессрочного пользования превращается в землю на праве общей долевой собственности. И никто не может изменять нормативную площадь и границы существующих землепользований в процессе приватизации: ни власти, ни сами жители [7]. Хотя жители домов в теории имеют право увеличивать свои земельные участки за счет приобретения прилегающих казенных земель.

* * *

Следует подчеркнуть следующее обстоятельство — данный порядок закрепления прав собственности на земельные участки многоквартирных домах прописан достаточно полно и последовательно в нормативных актах федерального уровня и цинично игнорируется нормативными актами московского правительства, которое предпринимает многолетние попытки осуществить передел земельного фонда под многоквартирными домами Москвы с целью противоправного отчуждения части территории нормативных земельных участков многоквартирных домов, сформированных еще во времена застройки этих домов, дабы пустить украденную землю в коммерческий оборот c целью ее новой уплотнительной застройки, при явном попустительстве со стороны надлежащих правоохранительных органов.

* * *

Рекомендации по совершению правоподтверждающих действий со стороны собственников помещений в многоквартирных домах в целях защиты своих прав собственности на земельные участки данных домов будут приведены в следующей статье.

Литература

1. Постановление ВЦИК СНК РСФСР от 1 августа 1932 года «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования».

2. ФЗ-122 от 1997 года «Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ФЗ-218 от 1 января 2017 года «3акон о регистрации недвижимости».

3. ФЗ-188 от 29 декабря 2004 года «Жилищный кодекс РФ».

4. Постановление пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22.

5. ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

6. ФЗ-221 от 24 07 2007 года «О государственном кадастре недвижимости».

7. Часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ, Постановление Госстроя РФ от 29 октября 2002 года №150.